연극에 비유하여 본다면 시장이란 수요자와 공급자라고 하는 두 주연배우가 등장하 19 는 무대라 할 수 있으며 두 주연배우에 의해 ‘가격’이라는 작품이 연출된다. 이러한 시장 개념은 추상적 시장과 구체적 시장으로 구분할 수 있으며 경제학적인 관점에 고 서는 추상적 시장을 분석하는 것을 원칙으로 한다
- 구체적 시장
상품을 사고파는 구체적인 장소를 말한다. 예컨대 노량진 수산시장, 자갈치 시장, 동대문 시장 등을 말하는 경우의 시장이 바로 그것이다 - 추상적 시장
추상적 시장이란 사고자 하는 사람과 팔고자 하는 사람의 모임이라고 할 수 있다. 구 체적인 장소에 모이는 것이 아니라 사고자 하는 세력과 팔고자 하는 세력이 존재하 는 한 시장이 존재한다는 것이다. 예컨대 ‘보험시장의 규모가 연간 10조원, 또는 홍 삼시장의 규모가 연간 1조원이다’라고 표현하는 경우의 보험시장 또는 홍삼시장은 추상적 의미의 시장이다. 경제학에서 분석하는 시장은 이러한 추상적인 개념의 시 장을 말한다. 부동성으로 인해 부동산시장에는 ‘동대문 시장’과 같은 구체적 시장은 존재하지 않으며 부동산시장은 추상적 시장이 된다
시장의 유형
완전경쟁시장
의의
- 완전경쟁시장은 현실적으로 존재하는 시장이 아니라 현실을 단순화하여 서 명하기 위한 일종의 모형’에 해당한다. 전투기를 개발하거나 잠수함을 개배 하는 경우 모형으로 각종 실험을 하여 그 결과를 실제의 전투기나 잠수함에 적용하는 것처럼, 일종의 모형인 완전경쟁시장을 전제로 하여 분석을 하더라도 어느 정도 현실의 시장을 설명할 수 있다
- 부동산시장은 부동산 특성 등 여러 가지 요인으로 인하여 일반재화시장보다 더 불완전한 속성을 많이 갖고 있다. 부동산시장이 완전경쟁시장이라고 번 기 어렵지만, 부동산문제를 분석할 때 완전경쟁시장이라고 가정하는 이 는, 완전경쟁시장을 전제로 부동산시장을 분석하는 것이 다른 어떤 방법보다도 더 분명한 설명과 예측력을 제공해주기 때문이다
완전경쟁시장의 성립조건
- 다수의 수요자와 공급자
시장에 참여하는 수요자와 공급자가 다수라는 것은 | 개별수요자와 공급자가 가격결정력을 가질 수는 없고, 시장에서 형성된 가격을 받아들이기만 하는 가격순응자(price-taker)이어야 한다는 것을 의미한다 - 정보의 완전(완전한 정보)
완전경쟁시장에서는 시장에 참여하는 수요자와 공급자들은 시장의 모든 공개된 정보에 대해 공유하고 있으며 미래에 대한 불확실성은 없다는 것을 가정한다 - 상품의 동질성
완전경쟁시장에서 거래되는 상품은 동질적이다. 따라서 일물일가의 법칙이 적용된다 - 진퇴의 자유
완전경쟁시장에서는 시장에 참여하는 경제주체의 진입과 탈퇴가 자유로워야 한다. 진입과 탈퇴가 자유롭지 못하다면 수요자 또는 공급자 의 수가 제한될 수 있으므로 완전경쟁시장이 될 수 없다
불안전경쟁시장
불완전경쟁시장은 완전경쟁시장의 조건이 성립되지 않는 시장을 말하며 독점시장, 과점시장, 독점적 경쟁시장 등이 있다. 현실의 시장은 모두 불완전경쟁시장에 해당 하며 부동산시장 또한 불완전경쟁시장 중 어느 것에 해당한다. 경우에 따라 독점, 과점 또는 독점적 경쟁시장이 될 수 있다
독점시장
시장에 1개의 기업이 존재하는 시장이다. 이러한 시장에서는 독점기업이 자신 의 이윤을 극대화하기 위한 가격을 결정할 수 있다
과점시장
소수의 기업이 시장수요의 대부분을 공급하는 시장형태이다. 기업이 소수이므로 시장에서 차지하는 비중이 상당히 높으며, 한 기업의 생산량 변 기업의 이윤에 큰 영향을 미친다. 이러한 과점시장에서는 기업들이 담합을 통하하여 자신들의 이윤을 극대화하고자 하는 유인이 존재한다
독점적 경쟁시장
독점적 경쟁시장은 진입과 퇴거가 자유롭고, 다수의 기업이 존재한다. 또한 개별기업들은 대체성이 높지만 질적인 면에서는 차별화된 재화를 생상하는 시장형태를 말한다. 이러한 시장에서도 개별기업들은 상품의 질적인 면에서 독점력을 갖고 있으므로 어느 정도 가격결정력을 갖추고 있다.
부동산 시장
부동산시장의 개념
- 부동산 수요자와 공급자에 의해 부동산 거래를 통해 부동산 권리의 교환, 가액결정, 공간배분, 공간이용 패턴 결정 등이 이루어지는 곳을 의미한다. 이러한 의미의 시장은 구체적 시장이라기보다는 추상적 의미의 시장이라고 할 수 있다.
- 부동산시장은 부동성이라는 자연적 특성으로 인해 일반재화시장과는 달리 지리적 공간을 수반한다. 따라서 부동산 시장은 양, 질, 위치 등의 모든 측면에서 유사한 부동산에 대해 그 가격이 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역이라고 정의 하기도 한다. 이러한 의미의 부동산 시장은 구체적 성격을 지닌 개념의 시장이다. 하지만 그 구체적 성격이 동대문 시장 또는 남대문 시장 등에서 의미하는 구체적 시장의 성격은 아니다
부동산 시장의 분류
시장 범위에 따른 분류
- 개별시장
개별성으로 인해 지역 내 개별부동산마다 형성되는 시장 - 부분시장
개별시장과 전체시장의 중간규모의 시장. 지역별 부분시장뿐 아니라 거래되는 부동산의 위치, 규모, 용도, 질 등에 따라 형성되는 하위시장을 의미한다. - 전체시장
개별시장 또는 부분시장을 포함하는 전체 부동산 시장
용도에 따른 분류
- 주거용 부동산시장
단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등 주거용 부동산에 대한 매매, 임대차 시장 - 상업용 부동산시장
업무용 또는 매장용 부동산에 대한 시장 - 공업용 부동산시장
공장과 그 부속 부동산 또는 이와 관련된 부동산시장 - 농업용 부동산시장
전, 답, 과수원 등 농업용 부동산시장 - 특수목적 부동산시장
병원, 학교, 극장 등 특수목적 부동산시장
부동산시장의 특징
부동산만이 가지고 있는 부동성, 부증성, 영속성, 개별성 등과 같은 자연적 특성과 인문적 특성 등에 의하여 일반재화시장과는 다른 여러 가지 특성을 을 지니고 있는데, 일반적으로 다음과 같다
과다한 법적제한
부동산에는 공적 사적인 여러 가지 법적 제한이 많아 부동산시장을 불완전하게 만 드는 요인이 된다. 이에 따라 부동산가격이 왜곡되고, 시장의 조절기능이 저하된다
매매기간의 장기성
- 부동산은 일반재화와는 달리 계약에서부터 잔금을 치르고 등기를 하기까지 시간이 오래 걸린다
- 매매기간의 장기성으로 인해 현금화가 곤란하여 급매로 거래할 경우 가치 손실이 크게 발생할 수 있다
시장의 국지성
- 부동산시장은 부동성으로 인해 다른 지역과 구별되는 지역적인 특성을 지니게 되므로, 공간적인 범위가 일정한 지역에 한정되는 국지성의 특성을 가진다. 그 러므로 유사한 부동산이라고 할지라도 지역별로 서로 다른 가격이 형성된다
- 부동성으로 인한 국지성은 위치에 따라 여러 개의 부분시장(하위시장)으로 나누어지는 시장의 분화현상이 나타나게 한다. 서울 부동산시장은 수도권 부동산시장의 부분시장(하위시장)이 되며, 강남 부동산시장은 서울 부동산시장의 부분시장(하위시장)이 된다. 시장의 분화현상은 위치뿐 아니라 용도, 규모, 질에 따라서도 나타날 수 있다. 예를들어 전체 부동산시장에서 주거용, 상업용, 공업용 부동산 시장은 용도에 따른 부분시장이라 할 수 있다.
- 시장의 분화현상은 부분시장별로 불균형(초과수요 또는 초과공급)을 초래하기도 한다. A지역은 초과공급이나 B지역은 초과수요이든지, 매매시장에서는 초과공급이나 임대시장에서는 초과수요가 나타날 수 있는 것이다.
수요 공급 조절의 곤란성
- 토지는 부증성으로 인해 물리적으로 그 양을 증가시킬 수 없다. 하여 토지가 부족한 경우, 용도전환을 통해 이용할 수 밖에 없다. 하지만 토지의 용도전환을 통해 공급이 증가되더라도 단기적으로는 해결하기가 어렵다. 따라서 토지 수요가 증가하는 경우에도 공급 조절이 어렵다.
- 건물의 경우, 그 물리적인 양을 증가시킬 수 있지만 이 또한 그 수량을 증가시키긴 장기의 시간이 소요되므로 단기적으로 공급 조절이 어렵다.
- 부동산의 공급에 여러 가지 법적 규제가 많다는 점 역시 부동산의 수급 조절을 곤란하게 만드는 원인이 된다.
- 수급 조절의 곤란은 단기적으로 가격 왜곡 현상을 야기할 수 있다. 이는 단기적으로 정상적인 균형치를 크게 벗어나서 가격이 형성될 수 있다는 것을 뜻한다. 이러한 가격 왜곡 현상은 장기적으로는 정상화 된다.
부동산상품의 비표준화성
- 규격화, 표준화가 가능한 일반재화에 비해 부동산은 개별성으로 인해 상품의 표준화가 어렵다. 건물의 경우 같은 구조로 생산이 가능하긴 하나 층이나 호에 따라서도 그 가치가 달라질 수 있기 때문에 개별성은 건물에도 적용될 수 있다.
- 부동산 상품이 물리적으로 동일하더라도 경제적, 법적 성질이 다르면 상품의 성격은 달라진다. 상품의 비표준화성은 일물일가의 법칙을 적용하기 어렵게 한다.
- 부동산이 이질성이 강한 상품이라 하더라도 용도적으로 동질화된 상품으로 분석하지 못하는 것은 아니다. 주택시장 분석시 ‘주택서비스’ 개념을 도입하는 것이 바로 물리적으로는 이질적인 주택을 동질화된 상품으로 분석하기 위한것이다. 주택서비스란 주택이 제공하는 만족 또는 효용이라 할 수 있는데, 이 개념을 적용하면 서로 다른 두 주택이 물리적으로는 이질적이라 하더라도 동일한 만족을 제공한다면 서로 다른 주택을 동질적이라 할 수 있다.
거래의 비공개성(거래의 은밀성)
부동산의 개별성 또는 거래관행 등에 의해 부동산거래는 그 내용을 외부에서 파악하기 어렵다. 이는 부동산시장의 정보수집을 곤란하게 하여 정보탐색비용이 많이 소요되게 한다.
시장의 비조직성
일반재화의 경우 도매상,소매상,대리점 등으로 조직화가 비교적 잘 이루어져 있지만, 부동산시장에서는 상품의 비표준화성, 거래의 비공개성 등으로 인해 시장을 조직화 하기 어렵다.
자금의 유용성
부동산은 고가품이기 때문에 자금의 유용성 여부에 따라 수요와 공급이 크게 영향을 받는다. 대출조건의 완화, 금리 하락 등은 금융비용을 하락시켜 부동산 수요와 공급을 증가시킨다.
불완전경쟁시장
- 부동산의 부동성, 부증성, 영속성, 개별성 등의 자연적 특성은 부동산시장의 수요자, 공급자를 제한하고, 부동산 시장의 정보를 불완전하게 하며 상품이 동질적이지 않게 하든지, 수요자, 공급자들의 진퇴를 자유롭게 하지 못하게 하여 부동산시장을 불완전경쟁시장이 되게 한다.
- 현실의 시장은 모두 불완전경쟁시장이나 부동산의 여러 특성은 부동산시장이 일반재화의 시장보다 불완전한 정도를 강하게 한다.
부동산시장의 기능
자원 및 공간의 배분 기능
자본주의 경제체제에서는 자원배분을 시장에 맡기고 있다. 물적 자원이든 인적 자원 이든 모두 시장에서 배분된다. 자원배분은 시장에서 형성되는 가격에 의해 이루어지 므로, 보다 높은 가격을 받을수 있는 곳으로 인적 자원·물적 자원이 이동한다. 따라 서 부동산시장에서 보다 높은 지대(가격)를 지불하는 이용주체에 의해 토지이용의 유 형이 결정되며, 이 과정에서 부동산 자원 또는 공간이 부동산시장에서 배분된다.
교환 기능
부동산시장에서 부동산 수요자와 공급자의 거래에 의해 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 부동산과 다른 재화의 교환 등이 이루어진다
가격창조 기능
가격창조 기능은 부동산시장에서 독특하게 주장하는 기능으로서, 부동산가격이 매 도인과 매수인의 협상에 의해 가격이 결정될 수 있는 것을 말한다. 일반재화의 수급 분석을 하는 경우, 가격은 ‘창조’되는 것이 아니라 수요·공급작용에 의해 형성되는 것이다. 그러나 부동산시장에서는 매도인과 매수인이 제한되는 경우가 많고, 이 경 우 주관적인 가격협상과정을 통하여 가격이 ‘창조’되는 것이다. 이때 매도인의 제안 가격은 시간이 흐르면서 점차 하락하게 되며, 매수인의 제안가격은 시간이 흐르면 서 점차 상승하게 된다
정보 제공 기능
부동산시장은 수요자나 공급자에게 각종 정보를 제공한다. 그러한 정보 중 가자 요한 정보는 가격 정보이다. 수요자, 공급자는 시장에서 형성되는 가격 정보를 토 수요 또는 공급의 의사결정을 하게 된다
부동산의 양과 질의 조절 기능
부동산시장에서 형성되는 가격 정보에는 시장에 출하되는 부동산의 양과 질에 관 정보가 포함되며 그 과정에서 부동산의 양과 질이 조절된다
효율적 시장이론
시장의 효율성
- 효율적 시장이론은 정보가 주식시장의 주가에 어떻게 영향을 미치는가를 설명하려는 가설의 형태로 출발하였다
- 효율적 시장이론에서 ‘시장의 효율성’ 이란 부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체 없이 가치에 반영하는가 하는 것을 말한다. 즉, 정보의 효율성을 의미한다. 그 리고 새로운 정보가 지체 없이 가치에 반영되는 시장을 효율적 시장’이라 한다
효율적 시장의 유형
의의
- 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치라고 할 수 있다. 따라서 어떤 정보에 의해 부동산으로부터 장래 수익이 예상되면 부동산의 가치는 그러한 수익이 발생하는 미래에 변하는 것이 아니라 정보가 반영되는 즉시 변하게 된다.
- 이와 같이 부동산 가격에 관련된 정보가 지체 없이 즉각적으로 반영되는 시장을 효율적 시장이라 하며, 부동산시장이 효율적이라면 어떤 투자자도 다른 사람보다 높은 수익을 얻을 수 없게 된다.
- 효율적 시장은 어떤 정보를 얼마나 빠르게 가치에 반영하는가에 따라 약성 효율적 시장, 준강성 효율적 시장, 강성 효율적 시장으로 나누어진다. 어떤 형태의 효율적 시장이 부동산시장에 존재하는가는 시대나 장소에 따를 수 있다. 주식시장이나 부동산시장에는 강성효율적 시장은 나타나지 않고, 준강성까지의 효율적 시장이 존재한다고 한다.
약성 효율적 시장
- 현재의 시장가치에 과거의 정보가 충분히 반영되어 있으므로 과거의 역사적 자료를 분석함으로써 정상이상의 수익(초과이윤)을 획득할 수 없는 시장을 약성 효율적 시장이라고 한다.
- 과거의 자료를 기반으로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기술적 분석이라고 하며, 약성 효율적 시장에서는 시장참여자들이 모두 기술적 분석을 하고 있다고 가정하므로, 기술적 분석에 의하여 밝혀진 지표로써는 결코 초과이윤을 얻을 수 없다.
- 약성 효율적 시장에서 초과이윤을 얻었다면, 이것은 과거의 정보에 의한것이 아니라 어떤 투자자가 현재 공표 정보 또는 미공표 정보(내부 정보)를 얻을 수 있기에 가능한 것이다.
준강성 효율적시장
- 어떤 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되는 시장을 준강성 효율적 시장이라 한다.
- 현재 공표된 정보를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기본적 분석이라 하고, 준강성 효율적 시장의 시장참여자들은 모두 기본적 분석을 하고 있다고 전제되기 때문에, 기본적 분석을 하여 투자를 한다 하더라도 정상 이상의 수익을 획득할 수 없다.
- 따라서 어떤 사람이 준강성 효율적 시장에서 정상 이상의 이익을 얻었다면, 이는 공표된 정보 이상의 우수한 정보에 의해 가능한 것이지 결코 이미 공표된 사실에 의한 것은 아니다.
- 현재의 정보가 반영된 시장이라면 여기에는 과거의 정보도 반영되어 있다고 보아야 하기 때문에 준강성 효율적 시장은 약성 효율적 시장의 개념을 포함하고 있다. 하여 어떤 시장이 준강성 효율적 시장이라면, 이 시장은 약성 효율적 시장의 성격도 아울러 지니고 있다.
강성 효율적 시장
- 공표된 정보든 공표되지 않은 것이든 어떠한 정보도 이미 시장가치에 반영되어 | 있는 시장을 강성 효율적 시장이라고 한다
- 강성 효율적 시장은 진정한 의미의 효율적 시장이며, 완전경쟁시장의 가정에 가장 부합되는 시장이다. 이미 모든 정보가 시장가치에 반영되어 있기 때문에 에 느 누구라도 어떠한 정보를 이용한다고 하더라도 다른 사람보다 우수한 정보의 획득을 통한 초과이윤을 결코 획득할 수 없다
할당효율적 시장
할당효율적 시장의 개념
- 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장으로서, 어느 누구도 기회비용보다 싼 값으로 정보를 획득할 수 없는 시장을 할당효율적 시장이라 한다.
- 자원이 ‘효율적으로 할당’ 되었다는 말은 부동산 투자와 다른 투자대안에 따르는 위험을 감안했을때, 부동산투자의 수익률과 다른 투자의 수익률이 서로 같도록 자원이 할당되었다는 것을 의미한다. 이러한 경우 어떤 투자로부터 명목상 초과이윤이 발생했다 하더라도, 그 초과이윤을 획득하기 위해 부담하는 위험의 크기가 초과이윤의 크기와 동일하다면 실질적 의미의 초과이윤이 없다는 것을 의미한다
- 또한 우수한 정보로 인해 발생하는 초과이윤과 그 정보를 얻기 위해 지불되는 기회비용이 같다면 할당효율적이라 할 수 있다.
- 그러나 소수의 투자자가 다른 사람보다 값싸게 정보를 획득할 수 있는 시장은 실질적인 의미의 초과이윤이 존재하게 되므로 할당 효율적 시장이 되지 못한다.
불안전경쟁시장과 할당효율적시장
- 완전경쟁시장에서는 완전정보로 인해 정보비용도 없고 초과이윤도 얻을 수 없다. 하여 완전경쟁시장은 반드시 할당효율적 시장이 된다.
- 그러나 할당효율적 시장이 반드시 완전경쟁시장을 의미하지는 않는다. 그것은 불완전경쟁시장의 경우 초과이윤이 존재할 수 있으며 정보비용도 존재하는데, 불완전경쟁시장에서 발생하는 초과이윤이 정보비용(또는 기회비용)의 크기와 동일하다면 불완전경쟁시장도 할당효율적일 수 있기 때문이다.
- 하여 독점시장도 독점 획득을 위해 지불하는 기회비용이 모든 투자자들에게 동일하가도 한다면, 독점시장도 할당효율적 시장이 될 수 있다.
- 부동산 거래에 정보비용이 수반되는 것은 시장이 불완전하기 때문이며, 어떤 투자자가 다른 투자자보다 값싸게 정보를 획득해 초과이윤을 얻을 수가 있다면 할당효율적 시장이 되지 못한다. 이때 투자자는 시장을 패배시켰다고 한다.
- 부동산시장에서 특정 투자자가 초과이윤을 획들할 수 있는것은 시장이 불완전하고 독점적이기 때문이 아니라 할당효율적이지 못하기 때문이다. 그리고 부동산투기가 성립할 수 있는것도 시장이 할당효율적이지 못하기 때문이지, 부동산 시장이 불완전해서가 아니다.