부동산 특성이 다른 일반재화와 구별되는 부동산의 성질을 말한다면, 부동산 속성은 부 동산이 지니고 있는 본질적인 성격을 말한다. 부동산의 존재가치라고 하기도 한다. 부동 산 속성은 학자에 따라 여러 가지로 분류되나, 일반적으로 공간성, 위치성, 환경성, 자 연성, 자산성 등으로 분류된다
공간성
공간 개념
- 부동산은 공중공간 수평공간 지중공간의 3차원 공간으로 구성되어 있다. 이 중 공중공간과 지중공간을 합하여 입체공간이라고 한다
- 공간 개념과 관련하여 주의할 것은 공중공간 수평공간 지중공간 모두를 입체공간이라 하기도 한다는 것이다
- 입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념, 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도하다. 따라서 공간에서 창출되는 기대이익의 현재가치를 부동산가치로 본다면, 이는 부동산을 단순히 물리적 측면뿐만 아니라 경제적 측면을 포함하여 복합적 측면에서 파악한 것이다
- 이러한 공간성은 부동산의 특성 중 영속성과 밀접한 관련이 있다.
- 수평공간의 확대는 과도한 직주분리현상을 야기하며, 인구증가와 도시집중에 따른 건물의 고층화 등은 토지이용활동을 3차원 공간활동으로 만들고 있다
- 우리나라의 공시제도는 수평지적제도로서 입체공간에 대한 공시 기능이 취약하다
토지소유권의 공간적 범위
- 토지의 물리적인 공간적 범위는 지중으로는 지구의 중심으로부터 공중으로는 무한대이다. 그러나 토지소유권의 공간적 범위는 사회적 통념이나 법이 허용하는 범위내에서 그 경제적 가치가 인정되는 한도까지로 하고 있다
- 민법 제212조에 의하면, 토지소유권의 범위는 정당한 이익이 있는 범위 내에서토) | 지의 상하에 미친다. 고 규정하고 있다
- 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 상하에 미친다. 정당한 이익은 추상적 개념으로서 시대나 장소에 따라 그 범위가 달라질 수 있으며, 그 범위가 법원의 판단에 의해 결정될 수도 있다
- 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 상하에 미치므로 정당한 이익이 있는 범위 밖에까지 미치지는 않는다
- 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 ‘토지의 상하에 미친다. 이는 토지소유권의 효력 범위를 입체적으로 규정한 것이 된다. 또한 지하 또는 지상의 공간은 상 하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권(구분지상권)의 목적으 로 할 수 있다
공중권 · 지표권 · 지하권
의미
- 공중권(air right)이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지지 않고, 정당한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다
- 도시화·산업화에 따른 용지난을 완화시키고, 토지자원의 입체적·효율적 이용을 도모하기 위하여 공중권에 대한 개념이 필요하다
- 물리적으로는 공중공간이 무한하나 공중권의 범위에 대해서 구체적으로 정한기준은 없으며, 단지 공중 공간에 대한 이용을 합리적으로 예측할 수 있을 정도의 높이’라는 추상적 기준이 있을 뿐이다.
- 공중권에 대한 논리는 이용되지 않는 상부공간의 개발용량을 다른 토지로 이전하여 이용할 수 있도록 하는 개발권양도제(TDR)를 탄생시켰다. 개발권양도제 상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우, 상부 미이용 공간에 상응하는 용적률의 개발권 등을 인근토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 말한다
공중권의 종류
- 사적 공중권
일정 범위까지 토지소유권자가 개인적으로 이용·관리할 수 있는 권리이다(일정범위의 공중공간 이용권, 일조권, 개발권양도제에서의 개발권 등) - 공적 공중권
공중 공간에 대해 공공기관이 공익목적으로 이용할 수 있는 권리를 말한다(항공기의 통행, 전파의 발착 등)
지표권
의미
지표권이란 소유권자가 토지구역의 수평공간을 배타적으로 이용할 수 있는 권리를 말한다. 건축할 수 있는 권리, 작물을 경작할 수 있는 권리, 지표수를 이용할 수 있 는 권리 등이 이에 해당한다. 이 중 건축을 하는 것은 어느 정도 공중공간 활용과 관 련 있으나 지표권에 포함되는 것으로 이해한다
유역주의와 선용주의
지표권 중 지표수를 이용할 수 있는 권리와 관련하여, 주로 습윤지역에서 채택되는 방식인 유역주의와 주로 건조지역에서 채택되는 방식인 선용주의가 있다. 우리나라 민법은 유역주의 입장에 있다
- 유역주의
어느 일방이 물을 독점적으로 사용하지 않고, 인접한 다른 사람에게 해를 끼지 지 않는 범위 내에서 골고루 사용해야 한다는 원리이다. 비유역지 소유권자는 유역지 소유권자가 합리적으로 사용하고 남은 물에 대해 일반시민이 통상적으 로 가질 수 있는 권리를 가진다. - 선용주의
먼저 온 사람이 물을 독점적으로 사용하고, 남은 것이 있으면 그 다음의 사람이 사용한다는 원리이다. 수로에 인접하지 않더라도 먼저 온 사람은 수로를 변경하여 우선적으로 사용할 수 있다
지하권
- 지하권이란 토지구역의 지하공간으로부터 어떤 이익을 획득하거나 이를 사용할수 있는 권리를 말한다
- 지하권은 토지의 구성부분(흙, 돌, 모래, 자갈 등)이나 독립성이 없는 부착물(종속 정착물)에도 미친다. 그리고 지하수를 이용할 수 있는 권리도 지하권의 내용에 포 함된다. 또한 지하로부터 석탄 등과 같은 광물자원을 채굴할 수 있는 권리뿐만 아니라, 지하실과 같은 지하구조물을 구축하고 유지·관리할 수 있는 권리도 포 함된다
- 우리나라에서는 광업권의 객체가 되는 광물에 대해서는 토지소유권자의 권리가 미치지 못하는 것으로 하고 있다(공적 지하권)그러나 지하수를 이용하는 권리는 토지소유권의 내용에 포함된다(사적 지하권)
- 우리나라는 지하철 건설 등 공익사업을 시행하면서 토지의 지하를 사실상 영구적으로 사용하는 경우, 공익사업자는 토지소유자에게 토지의 이용이 저해되는 정도에 따라 보상해야 한다
- 구분지상권은 지하 또는 지상의 공간을 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위하여 설정할 수 있다. 따라서 구분지상권은 지하공간 및 공중공 간 활용 모두와 관련되나 개발권이전제도와 용적률 인센티브제도는 공중공간 활용과 관련된다. 반면 한계심도는 지하공간 활용과 관련된 개념이다
위치성
위치의 개념
부동산의 위치에는 물리적으로 고정되어 있는 절대적 위치(물리적 위치)와 다른 부동산과의 관계에서 결정되는 상대적 위치(경제적 위치)가 있다. 부동산의 이용은 주변의 다른 부 동산의 이용상태에 영향을 많이 받으므로 경제적 위치가 보다 중요하다
협의의 위치
개별 부동산의 위치를 의미
광의의 위치
지역적 의미의 위치, 유사한 부동산이 존재하는 구역으로서의 위치
최광의의 위치
광역적 의미의 위치, 대상부동산이 위치한 인근지역이 속해 있는 시나 도 등을 의미
접근성과 부동산의 가치
접근성이란 어떤 목적물에 도달하는 데 걸리는 거리적·경제적·시간적 부담의 정도를말한다. 일반적으로 접근성이 좋을수록 부동산의 가치는 높다. 그러나 접근성이 좋다고 그 부동산의 가치가 항상 높은 것은 아니다
접근의 대상과 가치
접근의 대상물이 혐오의 대상이라면 접근성이 좋을수록 부동산의 가치는 낮다 (예, 소각장, 화장장 등)
접근의 정도와 가치
일반적으로 접근성이 좋을수록 가치가 높다 할지라도 지나치게 접근성이 좋은 경우 가치가 낮을 수도 있다 (예, 시장 내 주택, 주택에 지나치게 가까운 대로 등)
부동산의 용도와 접근성
부동산은 주거용, 상업용, 공업용 등 어떤 용도인가에 따라 접근성의 판단 기준이 달라진다. 주거용은 쾌적성과 편리성, 상업용은 수익성, 공업용은 생산성이 접근성의 판단 기준이 된다.
환경성
부동산은 그 자체가 하나의 대상이 되는 것과 동시에 다른 부동산 환경의 구성분자이기도 하다. 하여 부동산은 주위환경에 영향을 미치기도 하며 환경으로부터 영향을 받기도 한다. 이러한 환경과 부동산 사이에는 전체와 부분과의 관계가 있다. 부동산활동에 있어서는 환경의 경계를 파악하여 접근해야 한다. 환경은 공간적 확대현상이며 무한대로 확대되는것이 아니라 경계의 작용으로 그 확대현상이 차단되기 때문이다.